De AOW leeftijd was in 2012 nog 65 jaar. V.a. 2013 stijgt deze versneld naar 67 jaar. De eerste kamer heeft deze plannen goedgekeurd. Is daarmee 67 jaar voorlopig een eind AOW leeftijd? Het antwoord is nee. Alleen voor degenen die geboren zijn voor 1957 weten dat hun AOW leeftijd 67 jaar wordt of iets eerder.

Bent u geboren na 1957 dan stijgt vanaf 2022 de AOW leeftijd verder mee met de levensverwachting. En deze verwachting stijgt. Hoe precies is nog niet vastgelegd in een wet. Volgens deze site kunnen we er echter wel vanuit gaan dat de AOW uitkering verder verschuift.

En via deze link , http://www.rekenkeizer.nl/pensioen-aow-leeftijd/ingang-aow-leeftijd-verhoging-ingangsdatum-berekenen, kunt u berekenen wat dat voor u betekent. Enkele voorbeelden zijn;

Geboren 1957 , AOW leeftijd 67 jaar en 3 maanden
Geboren 1967 , AOW leeftijd 68 jaar en 6 maanden
Geboren 1977 , AOW leeftijd 69 jaar en 9 maanden
Geboren 1987 , AOW leeftijd 71 jaar en 3 maanden

Wat zou dat kunnen betekenen voor uw pensioen?
Op www.mijnpensioenoverzicht.nl heeft u een overzicht van uw opgebouwde ouderdoms en nabestaanden pensioen van alle uitvoerders. Het kan zijn dat een recente wisseling nog niet verwerkt is. In dat geval kunt u gebruik maken van het laatste uniforme pensioen overzicht.

Pensioen vanaf 65 jaar
Er zijn nog regelingen welke een uitkering geven vanaf 65 jaar. Dit bedrag wordt niet verder opgebouwd. In plaats daarvan ontvangt u een uitkering vanaf 67 jaar.
De vraag is nu hoe dat in de toekomst gaat. Krijgt u vanaf 65 jaar een uitkering en kunt u gewoon door blijven werken waarna u bij 67 jaar een verhoging krijgt gevolgd door een AOW bij bv 69 jaar?
Kunt u het opgebouwde pensioen bij 65 jaar doorschuiven naar 67 jaar in ruil voor een hoger pensioen?

Belastingdruk
De gedachte leeft dat een gepensioneerde minder belasting betaalt. Echter, een verlaging van het tarief gaat pas in nadat u AOW ontvangt.
De overheid bespaart dus op 2 vlakken , u ontvangt jaren later AOW en betaalt tot die tijd het volle tarief inkomstenbelasting.

Wat te doen?
Zeker als het nog even duurt voordat u met pensioen gaat is het verstandig hierop te anticiperen. U kunt de tijd voor u laten werken, immers hoe meer tijd hoe meer u kunt reserveren.

Financieel plan
Via mijn eenvoudige opzet wat betreft financiële planning is snel inzichtelijk te maken wat bovenstaande betekent voor uw vrij te besteden uitgaven. Het gemis van de AOW uitkering ad ca 9.500 euro per jaar per persoon hakt er flink in.

Voorbeeld
Uw huidige vrije uitgaven na aftrek van de vaste lasten zijn bv 600 euro per maand. Met vrije uitgaven wordt bedoeld uw financiële ruimte om na aftrek van de vaste lasten , autokosten , vakanties en sparen.
U ziet dat na pensionering de ruimte voor uw vrije uitgaven – 300 euro per maand bedraagt totdat u AOW ontvangt. Echter de budgettering kan op enkele punten aangepast worden, de kinderkosten komen bijvoorbeeld te vervallen. Na aanpassing resteert bv een negatieve post voor vrije uitgaven groot -50 euro.
U wilt graag een besteedbare ruimte groot 600 euro.
Er is dus een aanvulling gewenst groot 650 euro tot AOW leeftijd.

Hiervoor kan ik een advies geven hoe dit het beste te bereiken.

Wat is er verandert?

1. Minder leencapaciteit
De inkomensnormen zijn verder aangescherpt. Voor lage hypotheekrentes geldt dan een lagere maximale hypotheek. Als u kiest voor een langere rentevaste periode en dus een hogere rente kunt u meer lenen.

2. Verlaging NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie)
De NHG-grens is vanaf 1 juli 2015 verlaagd van €265.000 naar €245.000.
Dat betekent dat de koopsom van de woning vanaf 1 juli 2015 inclusief verbouwingskosten maximaal €231.132 mag bedragen. NHG rekent namelijk standaard met 6% bijkomende kosten.
Echter rekening houdend met het maximale leningspercentage van 102% bedraagt dus de maximale financiering €235.755. Het verschil met de uiteindelijk koopprijs plus de werkelijke bijkomende kosten zal uit eigen middelen moeten worden aangevuld.

Verbouwing meefinancieren?
Als nu de waarde voor verbouwing hoger getaxeerd wordt heeft de taxateur ook ruimte om de waarde na verbouwing hoger te taxeren. U kunt zo toch een aanzienlijk deel meefinancieren, er zal echter in de meeste gevallen een eigen inleg nodig zijn.
De maximale verstrekking is 102% van de marktwaarde na verbouwing.
Deze marktwaarde wordt vastgesteld op basis van de begroting t.b.v.de verbouwing.
Als de marktwaarde 1 op 1 stijgt met de kosten van verbouwing dan kun je de verbouwing mee financieren. Dit is echter bijna nooit het geval. Meestal vermeerderd de waarde met bv 50%.
In dat geval kun je dus 50% meefinancieren. Maar hoe zit dat met die andere 50%?

Dit bedrag moet u zelf inleggen en voor verkrijgen hypotheek moet u aantonen dat u dit op uw rekening heeft staan.

Een voorbeeld maakt het duidelijk.
Stel koop woning : 200.000
Waarde voor verbouwing : 200.000
Verbouwingkosten : 40.000
Waarde na verbouwing : 225.000
Mee te financieren verbouwing : 25.000 ( 225.000 -200.000)
Eigen inleg : 15.000 ( 40.000 – 25.000)

Waarom de eigen inleg?
Bank wil zeker zijn dat 40.000 euro geïnvesteerd in de verbouwing want daar is immers de marktwaarde op gebaseerd.
Bank wil ook zien dat de eigen inleg ad 15.000 aanwezig is zijnde eigen geld.

Kan de eigen inleg elders geleend worden , bv familie?
Ja dat kan. De lasten met betrekking van deze lening worden wel meegenomen in de beoordeling van de maximale hypotheek.
Stel maximale hypotheek is 225.000 op basis van inkomen.
Door nu 15.000 bij familie te lenen wordt de maximale lening 210.000 euro.
Om dit te voorkomen dient een opzet gemaakt te worden waaruit blijkt dat de lening vrij van lasten geschiedt, bv doordat ouders verklaren de rente jaarlijks terug te schenken.

Kosten financieren middels een krediet
Is het inkomen toereikend dan kan ook gekeken worden of de kosten gefinancierd kunnen worden middels een doorlopend krediet of persoonlijke lening.

Informeer gerust voor de mogelijkheden.

Rentemiddeling
De hypotheekrente staat op een historisch dieptepunt en veel klanten willen profiteren van de lage rente.
Een obstakel kan de hoge boete zijn die betaalt moet worden.
Dit obstakel kan weggenomen worden door de boete rente uit te smeren over de nieuwe rente vaste periode via een rente opslag.
Dit wordt rentemiddeling genoemd met het “uitsmeren” van de boete rente.
Tot december 2015 was dit fiscaal een probleem omdat onduidelijk was of deze rente opslag aftrekbaar zou zijn.

Bij zuivere rente middeling was de nieuwe gemiddelde rente gewoon aftrekbaar. Wat is zuivere rentemiddeling?

Zuivere rentemiddeling
Met zuivere rentemiddeling wordt bedoeld dat de bestaande rente en nieuwe rente worden gemiddeld, rekening houdend met de resterende en nieuwe rentevaste periode.

Voorbeeld
Hypotheek 160.000 euro, rente is 5,4% en staat nog 4 jaar vast.
Gewenste nieuwe periode is 10 jaar waarvoor thans een actuele rente geldt ad bijvoorbeeld 2,6%.
Na zuivere rentemiddeling wordt de rente 3,72%.

De berekening is als volgt;

(5,4% x 4) + (2,6% x 10-4) / 10 = (21.6 + 15,6 ) / 10 = 3,72%

Rentemiddeling met verrekening van de boeterente
Als de bank geen zuivere rentemiddeling aanbiedt, wordt boeterente in rekening gebracht.
De klant mag de boete ineens betalen en deze is geheel fiscaal aftrekbaar.

Een alternatief is om de boete rente te verdisconteren in een renteopslag gedurende de nieuwe rentevaste periode (onzuivere rentemiddeling).

Voorbeeld
Hypotheek 160.000 euro, rente is 5,4% en staat nog 4 jaar vast.
Gewenste nieuwe periode is 10 jaar waarvoor thans een actuele rente geldt ad bijvoorbeeld 2,6%.
Klant kan direct 2,6% krijgen na betaling van een boete groot 17.856 euro.
Bank maakt echter een voorstel waarbij de boete uitgesmeerd wordt over de nieuwe rente.
De nieuwe rente voor 10 jaar vast wordt bijvoorbeeld 3,6%.

De opslag is dan 3,6% – 2,6% = 1%.

Extra rente opslag voor risico vervroegd aflossen
De bank kan een nadeel ondervinden als klant kort na de rentemiddeling zijn lening geheel aflost in verband met verkoop van de woning. Dit kan boetevrij. De bank heeft echter nog niet de hele boete ontvangen omdat deze uitgesmeerd was over de nieuwe rente periode ad 10 jaar.
Om dit risico op te vangen wordt vaak een risico opslag berekend.
Ook deze opslag is aftrekbaar als eigen woning rente mits de opslag niet hoger is dan 0,2%.

Andere zekerheden
Een bank kan om het risico bij verkoop te bepreken ook andere opslagen of boetes rekenen.
De Rabobank rekent naast de opslag ook een boete bij verkoop groot 3% indien verkoop plaats vind binnen de nieuwe rentevaste periode.

Advies
Wilt u de mogelijkheid onderzoeken of rentemiddeling of oversluiten voor u interessant is, neemt u gerust contact met mij op.

Welke banken bieden op dit moment rentemiddeling aan?
ING
Obvion
SPF Bheer
Rabobank
SNS Bank
Van Lanschot
Centraal beheer
ABN AMRO 2e helft 2016
Westland Utrecht
Woonfonds
Regiobank

Aankopen door financieel adviseur
Het komt voor dat financieel adviseurs of hypotheekadviseurs hun klanten bijstaan bij het aankopen van een woning. Daarmee begeeft de adviseur zich op glad ijs, immers bij een gemaakte fout is hij niet verzekerd.

Opleiding
Hoffelijk financieel is de eerste aanbieder welke een erkende opleiding aanbiedt. Ik heb deze opleiding met succes voltooid hetgeen betekend dat ik me erkend aankoopbemiddelaar mag noemen.

In de praktijk
In de praktijk betekent dit dat ik klanten bij kan staan bij het aankopen van een woning. Zodra de intentie is om een gevonden woning te kopen en nadat berekend is dat dit financieel haalbaar is verricht ik een prijsonderzoek.
Dit onderzoek moet duidelijk maken welke verkoopprijs reëel is ten opzichte van de vraagprijs.
Nu wordt een woning ook altijd getaxeerd voor het verkrijgen van een hypotheek en dit geeft ook een goede indicatie of de woning voor de juiste prijs aangekocht is.

Onderhandeling
Nadat we de prijs bepaald hebben kan de onderhandeling starten waarbij het niet gaat over winnen en verliezen maar het behalen van een maximaal resultaat. Veel makelaars gebruiken dezelfde argumenten zoals “er staan meer bezichtigingen gepland” , ” We verwachten eerdaags een bod”, het is zaak daar juist mee om te gaan.

Taxatie & Bouwkundige keuring
Er zijn steeds meer taxateurs welke een taxatie in combinatie met een bouwkundige keuring aanbieden. Ik kan dit van harte aanbevelen. Een bouwkundige weet veel meer dan de gemiddelde makelaar en geeft in zijn rapport ook aan welke kosten direct noodzakelijk zijn en welke kosten op termijn noodzakelijk zijn.

Mocht u of een bekende een woning op het oog hebben, ik kan direct met u meekijken en informatie inwinnen.

Bel of mailt u gerust.